Qu’est-ce qu’un MARCHAND DE BIENS IMMOBILIERS ?

Qu’est-ce qu’un MARCHAND DE BIENS IMMOBILIERS ?
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La profession de marchand de biens fait partie intégrante du secteur immobilier. Après avoir entrepris des travaux de rénovation, ce professionnel revend des maisons ou des immeubles. Zoom sur ce métier et ses diverses caractéristiques. 

Spécificité du marchand de biens

Exercer le métier de marchand de biens consiste à acheter le maximum d’appartements, de maisons à bas prix. Les biens immobiliers en question sont souvent en mauvais état et nécessitent des travaux. Cela explique les coûts réduits.

Une rénovation complète est donc nécessaire. Au moment de la revente, le marchand de biens perçoit un profit assez conséquent sur le prix des maisons. En effet, en étant complètement rénovées, elles sont habitables et conformes aux normes en vigueur. Toutefois la principale difficulté est de trouver une maison ou un appartement à rénover. 

En outre, ce professionnel de l’immobilier doit avoir des informations complètes sur le prix du marché. En étudiant les fluctuations des prix, il sera en mesure de prendre tous les facteurs en considération pour mieux rentabiliser son investissement.

Les missions d’un marchand de biens

    • Prospection

Cette étape est la plus difficile. Trouver un bon terrain ou un bien immobilier à bas prix est un défi permanent. Il faut savoir que toutes les maisons ne sont pas recevables. Le marchand doit donc savoir déterminer si une maison en mauvais état peut parfaitement être rénovée. 

Pour cette première phase, les marchands de biens comptent sur leur portefeuille relationnel. Ils travaillent souvent en partenariat avec les agences immobilières. Ils peuvent également scruter tous les sites spécialisés afin de trouver la maison qui réponde à ses exigences.

    • Estimation du coût réel

À la différence d’un agent immobilier, un marchand de biens devient le propriétaire légal d’une maison ou d’un appartement. Il s’appuiera sur certains critères majeurs comme :

    • l’état global du bien

    • les matériaux de construction

    • l’emplacement

    • la superficie et l’espace utilisable

    • la conjoncture économique de la région

    • la densité de la population

    • Faire appel à des professionnels

Le marchand de biens est tenu de déterminer l’ampleur des travaux de rénovation à entreprendre. Pour cela, il doit recourir aux services de professionnels qualifiés comme les architectes, les maîtres d’œuvre… Tous ces corps de métier s’occuperont du projet de rénovation de A à Z.

    • Trouver un acheteur

Lorsque tous les travaux de rénovation sont achevés, le marchand de biens devra trouver un acheteur. Comme pour l’étape de prospection, ce spécialiste s’appuiera sur son carnet d’adresses et son réseau. Posséder son propre site internet lui permettra d’optimiser le processus de vente. Il peut en effet faire la promotion de son bien en intégrant des photos.

Quel est le régime fiscal d’un marchand de biens ?

Tout d’abord, le marchand de biens est soumis à deux types de TVA. On peut citer la TVA obligatoire et la TVA optionnelle.

    • La TVA obligatoire

Durant ses transactions immobilières, le marchand de biens doit s’acquitter de la TVA. Cette taxe concerne les opérations de construction et la VEFA ou Vente Future en Etat d’Achèvement. Elle est également valable pour les ventes de terrain à bâtir. Pour cette dernière, la TVA est déduite de la marge réalisée par le marchand de biens.

    • La TVA optionnelle

Comme son nom l’indique, le marchand de biens peut opter pour un type de TVA, et ce, au cours d’un même exercice fiscal. Pour choisir la forme de TVA la plus adaptée, effectuez les calculs nécessaires pour ne pas vous tromper. Vous pouvez faire appel à un expert comptable si vous êtes novice.

    • Frais de notaire réduits

Un marchand de biens effectue des transactions (achat, vente) de maisons, d’appartements ou de terrain. Afin de les valider, il doit passer par le notaire. Les frais sont liés aux honoraires, aux formalités, à la taxe de publicité foncière et aux frais divers. Le taux varie entre 2 % et 4 %. Plus le prix est élevé, plus le taux est faible, ce qui permet de réduire le pourcentage de taxation. 

Les obligations du marchand de biens

La profession de marchand de biens n’est pas soumise à une loi bien définie. Cependant, il doit se conformer à certaines obligations comme :

    • L’inscription au RCS

    • La souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle ainsi qu’une garantie décennale

    • L’élaboration d’un certificat de superficie

    • L’élaboration de diagnostics immobiliers

    • La possession des autorisations nécessaires telles que le permis de construire et l’autorisation liée aux modifications d’usage du bien

    • L’entière responsabilité vis-à-vis des vices cachés des biens mis en vente

    • La possession d’une comptabilité bien claire

    • La poursuite du bail de location

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